ビル市の曲がり角が現れたのか。中古住宅価格の前月比下落都市の超上昇都市

住宅価格の曲がり角が現れたのか。

11月15日、国家統計局は2019年10月の70の大中都市商品住宅の販売価格変動状況統計データを発表した。データによると、1、2、3線都市の新築住宅と中古住宅の販売価格の前月比の上昇幅はいずれも下落した。

また、17都市の住宅価格は前月比で下落し、3カ月連続で増加を維持した。これまで発表された販売データを合わせると、不動産販売面積は年内に初めてプラス成長に戻り、不動産市場の「価格で量を変える」成果が際立った。

複数のアナリストは21世紀経済報道記者に対し、新築住宅価格の下落都市が増え続け、中古住宅価格の下落都市が54カ月ぶりに上昇都市を上回ったことを明らかにした。

重要な指標の逆転

全体的に見ると、4つの一線都市の新築住宅価格は前月比0.1%上昇し、上昇幅は前月比0.3ポイント下落した。中古住宅の販売価格は前月比0.1%上昇し、上昇幅は前月比0.2ポイント下落した。31の二線都市では、新築住宅と中古住宅の価格前月比がそれぞれ0.5%と0.1%上昇し、上昇幅は前月比でいずれも0.1ポイント下落した。35の三線都市の新築住宅と中古住宅の価格前月比はそれぞれ0.6%と0.5%上昇し、上昇幅は前月比でいずれも0.2ポイント下落した。

「2019年10月の商品住宅販売価格の上昇幅は安定している中で下落している」と、国家統計局都市司の孔鵬首席統計師は住宅価格データを解読した際に述べた。

しかし、住宅価格調整の都市数を見ると、市場調整の兆しがはっきりしている。

10月には、50都市の新築住宅価格が前月比で上昇し、2018年2月以来の低さとなった。このうち、西寧、フフホト、南寧の3つの中西部都市は、10月の新築住宅価格の上昇幅がそれぞれ2.8%、2.4%、2.0%で、わずか3つの上昇幅が2%を超えた都市だった。また、成都も1.5%の上昇幅で70の大中都市の6位にランクインした。

住宅価格の下落都市数は、7月以来の増加傾向が続いている。国家統計局のデータによると、10月、70の大中都市のうち、17の都市の新築住宅価格は前月比で下落した。この数も2017年9月以降、25カ月ぶりの高値となった。その中で、下落幅が最も大きかったのは済南と瀘州で、前月比は1%下落した。一方、一線都市の北京と広州では、それぞれ前月比0.2%と0.1%低下した。

中古住宅については、10月の全国70都市の中古住宅販売価格指数の前月比の伸び率は0.1%で、前年同月比の伸び率は4.2%だった。前月比データでも前年比データでも、実際には上昇幅が狭くなっている。

それだけでなく、易居研究院の楊紅旭副院長は21世紀経済報道に対し、中古住宅価格の前月比が低下した都市は9月の28から35に上昇したが、前月比が上昇した都市は28にすぎないという信号的意義がより強い指標だと述べた。下落数が上昇数を上回ったのは、2015年4月以来、初めてのことだ。

実際、ビル市が本ラウンドの上り周期に入り始めた2015年5月には、この指標に類似の逆転が起きた。これまでの1年間、中古住宅価格が下落した都市の数は上昇数よりも多く、今月から下落数を上回っている。

楊紅旭氏によると、新築住宅価格には、一部の都市で価格制限署名などの行政介入があり、歪みがある。そのため、中古住宅の価格変動は不動産市場の真実をより体現することができる。また、周期的に見ると、中古住宅価格の変化は新築住宅価格より先に、中古住宅価格の下落は都市数の変化、また各線級都市の中古住宅全体の平均価格の変化よりも先にリードしている。

このような論理の下で、楊紅旭氏は、「市場の半分は冬に足を踏み入れた」と考えている。

「価格で換算」は続くのか。

複数のアナリストは21世紀経済報道に対し、開発者が9月以来続けてきた値下げセールが、今回の住宅価格データにこのような現象が現れた主な原因だと指摘している。

今年上半期以来、住宅企業の融資を引き締めることは不動産市場のコントロールの主な基調となっている。銀行ローン、信託、債券などのルートは前後して引き締められている。下半期に債務返済のピーク期と販売業績のラストスパート期に入る二重の圧力の下で、一部の住宅企業は値下げセールを選択し始め、資金圧力を軽減し、年度販売目標を達成した。

典型的な例として、10月に開発者の値下げによる権利擁護事件の動画が流出した済南では、新築住宅価格が前月比で1%下落し、70都市の中でトップだった。

マクロデータにも裏付けられています。国家統計局のデータがこれまでに発表したところによると、1-10月の分譲住宅の販売面積は133251万平方メートルで、前年同期比0.1%増加した。昨年の販売面積が過去最高を記録した高基数で、伸び率は今年に入って初めてマイナスからプラスに転じた。

これについて、貝殻研究院の許小楽首席市場アナリストは、新築市場の「量で価格を変える」効果が現れたと分析した。ベンチマーク住宅企業の販売を見ると、10月の販売面積と売上高はいずれも明らかに増加したが、販売価格は下落した。年間の新築分譲住宅の販売面積は前年比1%前後増加し、前年とほぼ横ばいの見通し。

許小楽氏は、年前の新築住宅価格が下落し続ける可能性があるとみている。10月の全国の分譲住宅と分譲住宅の新規着工面積の累計は前年同期比の伸び率を拡大しており、後期の供給が増加し、「価格で換算」が続き、新築住宅の下落傾向が続くだろう。都市部では、後期に三四線都市の販売が下落するにつれて、70城の一手住宅価格の下落傾向は次第に一二線から三四線に伝導されるだろう。

そのため、後続の政策が調整されるかどうかが注目されている。

楊紅旭氏は、不動産規制の観点から見ると、周期はすでに変化していると指摘した。過去4年間はずっと大幅な上昇を防ぎ、今後1、2年は大幅な下落を防ぐために転換しなければならない。

中原地産首席アナリストの張大偉氏は、住宅価格の上昇幅が全面的に減速する傾向が現れているが、2019年4四半期の市場動向にとっては、11-12月のLPRの調整や、下落するかどうかを含む年末の信用政策次第だとみている。第二に、最近各地で頻繁な人材政策の変動が、市場に影響を与えるかどうかにかかっている。

実際、2020年の都市化目標の段階的な「大学入試」が近づくにつれ、各地で戸籍政策と人材政策の集中的な調整が始まっている。その中には、海南、上海、南京などが含まれており、10月以来、人材政策を微調整したと発表している。

しかし、21世紀の経済報道によると、中央の「不動産を短期的に経済を刺激する手段としない」という表現は変わらず、不動産市場の「三安定」の基調は変わらず、地方政府の問責メカニズムが変わらない場合、今回の調整コアの販売制限、価格制限、貸付制限などの政策は、大幅に調整される可能性は低いという。