「旧改の王」吉兆業：遅れてきた千億未知の征途

5年前のロックダウン騒ぎや債務危機でなければ、佳兆業はすでに千億の住宅企業に進出していたが、2019年になってようやく千億を迎えた。

この遅れてきた「贈り物」は会社を大いに奮い立たせ、吉兆業も住宅企業の販売TOP 30に返り咲いた。5年間の債務再編と業務再編を経て、佳兆業は主力陣営に復帰しつつある。

しかし、危機の副作用は完全に解消されたとは言えない。現在の佳兆業の純負債率は業界では依然として高く、多元化拡大のリスクも残っている。

広深区域、広東港澳大湾区の深耕配置に恩恵を受け、旧改革の王と呼ばれる佳兆業の最大の分銅はその巨大な湾区の旧改革備蓄であり、これも当初の中信、無事に佳兆業を救助した原因の一つである。将来の佳兆業の業績と安全マットは、旧改プロジェクトの実現能力にも依存するだろう。

数千億の道がでこぼこしている

2019年の36の千億の住宅企業の中で、佳兆業は最も特殊なものだった。

克而瑞データによると、佳兆業は昨年、全口径売上高1152億を達成し、初めて千億に昇進し、順位も2018年の37位から29位に上昇し、TOP 30にランクインした。

この会社が業界トップ30に復帰するのは5年ぶりで、意義は大きい。

多くの吉兆業者は2014年末の危機を特に記憶している。その時、佳兆業深センの複数のプロジェクトが突然販売禁止になり、その後、資金チェーンの断裂、債務の違約、300億を超える国内外の債務が発生し、一時は会社を倒産寸前の状況に引きずり込んだ。

融創買収を求めていた佳兆業は最後の瞬間、郭英成は圧力に耐えて買収を放棄し、金融機関の支持を求めた。

2016年初め、中国平安銀行、中信銀行など多くの金融機関が輸血し、その中で平安銀行は佳兆業と戦略的協力を達成し、契約金額は500億に達した。

しかし、危機は佳兆業を727日間停止させ、2017年3月になってようやく復帰した。この2年間、佳兆業は業界の急速な発展の黄金期を逃し、千億円も失った。

事故前の2013年、佳兆業は売上高239億元で25位だった。2014年上半期、佳兆業の販売額は112億元で、19位となり、腕を振るって日増しに向上する図景だった。事故後、会社の順位は急激に下落し、2015年にはトップ100にも入れなかった。

幸いなことに、佳兆業の復札は2016-2018年の大牛市に追いつき、特に広東・香港・オーストラリア湾区の市場が爆発し、この3年間の契約販売の年間複合成長率は53%に達したが、順位は依然として30以外だった。

2016年、佳兆業の販売額は317億元で46名だった。2017年は467億元、39位、2018年は37位だった。

吉兆業は復帰後、千億の住宅企業に急速に進出する野心を隠さず、2017年に復帰した郭英成氏は「吉兆業の未来に自信があり、今年の契約販売目標は400億、3年以内に千億の関門が期待できる」と述べた。

2年後、協力と独自のプロジェクト開発を通じて、佳兆業の全口径売上高は初めて千億を超えた。これは郭英成の計画より1年早かった。

ここ数年、吉兆業と同じレベルの住宅企業が前面に出ており、旭輝、サンシャインシティ、融信中国などの吉兆業を上回る後発のショーが多くなっている。

しかし、中達証券は、業務が軌道に戻るにつれて、佳兆業の良質資源の放出と業界の地位の向上は良性循環を形成し、流動性状況も持続的に改善する見込みがあり、市場価値と資産価値の間の格差は徐々に縮小する見込みがあるとみている。

負債を引き下げる

初の千億円を超える吉兆業は、危機から緩和された吉兆業に過ぎず、3年間も高負債の解消に取り組んできた。

佳兆業財報によると、過去3年間、会社の純負債率は308%から236%に低下し、2018年末には236%に低下し、前年同期比64%減少した。

2019年6月末現在、佳兆業グループの純負債率は191%で、前年末より45ポイント低下した。

年次報告書は出ていないが、取締役局が定めた目標によると、2019年に負債を200%以下に下げることができ、実現できる見通しだ。

佳兆業の郭英成董事長によると、会社はプロジェクト面で株式協力を行い、非コア資産を売却して負債を減らすという。

安信国際アナリストの黄茹偉氏によると、佳兆業のレバレッジ引き下げにはすでに効果が見られ、2019年の中間報までに、総有利子負債と純債務金額の前月比はそれぞれ67億元と9億元上昇し、1155億元と872億元になったが、総権益は前月比85億元から449億元増加し、レバレッジを低下させた。

1つの注目すべき問題は、正常な運営を再開した佳兆業が多元化し始め、「小恒大」と呼ばれ、サッカー、文体から大健康など、資金に一定の占用が形成されたが、収入と利益はまだ現れていないことだ。

サッカー産業を例に、2018年の業績会議でエグゼクティブ・プレジデント兼執行役員の麦帆氏は、佳兆業が2016年からサッカークラブを引き継いだことを明らかにした。前の3年間で移籍や運営費など20億以上を費やした。

サッカー産業の投資規模の大きさ、資金回収の遅さ、長年運営し、アジア冠を獲得した恒大サッカーもまだ赤字で、佳兆業サッカーも現在「金を燃やしている」。

2018年、佳兆業は総売上高387.05億元、不動産販売360.81億元を実現し、93.2%を占め、依然として絶対的な頭でっかちである。

佳兆業は、サッカークラブや競技場の運営、その他の文旅などの産業の加持を通じて、独自の競争力を形成することを望んでおり、これは困難な過程に違いない。

2019年、お金に困っている佳兆業は複数回の融資を開始し、9回以上、30億ドルの優先手形を発行し、金利は10.875%~ 11.95%の間だった。このうち、10月に入ってから累計発行された3つのドル手形は、配当金が11.95%に達し、業界ではやや高い。

しかし、佳兆業には独自の切り札がある。「旧改の王」と呼ばれる佳兆業は広東港澳湾区の先駆者で、会社は旧改と都市更新の上で自分の競争力と「堀」を築いた。

財報によると、昨年6月現在、佳兆業の総土埋蔵面積は約2580万平方メートルで、総貨物価値は約5000億元（未確定権の旧改を除く）と推定されている。そのうち、大湾区のプロジェクトは面積と貨物価値によってそれぞれ55%と69%を占めている。市レベルで計算すると、一、二線都市プロジェクトの貨物価値は総土壌埋蔵量の約90%を占め、そのうち、深センプロジェクトは約4分の1を占めている。

安信証券は、佳兆業の土埋蔵の品質は比較的良く、脱化と変現能力が強く、不動産の逆周期の中でさらに優位性があると考えている。

また、会社の手元には3200万平方メートルの土地面積の保存量プロジェクトが残っており、そのうち約1000万平方メートルは深センに位置し、4500億の貨物価値をもたらすことができ、すべての大湾区プロジェクトの備蓄は約1兆8000億元の貨物価値をもたらすことが期待されている。

中達氏は、会社の都市更新業務と多元産業配置は地方の核心的要請に迎合しており、このような「政企業共勝」のビジネスモデルは、核心都市の良質な土壌貯蔵資源を安価に獲得することができ、現在、核心都市の市占有率を高めるための数少ない手段の一つであると指摘した。

吉兆業の未来はトップ20からトップ10に衝撃を与えることができるだろうか。郭英成は外部に漏らしたことがなく、彼の心の中には答えがあると信じている。