45億円で北京東二環ランドマークビルを買収し、弘毅投資連合体の背後にある物語。

2月28日、注目されている北京の合生国際ビル北楼プロジェクト（以下、「合生北楼プロジェクト」という）が引渡しを完了し、23ヶ月にわたる不動産買収案がようやく落着した。

中国の老舗PE機関弘毅が投資し、国際的に有名な不動産ファンドと提携し、不動産大手の朱孟依からこのプロジェクトを獲得しました。この取引の総額は40億元（5億75億ドル）を超えているということです。

合生国際ビルは北京市東二環朝陽門北大街の黄金区域に位置しており、東二環のランドマーク的な建築であり、北京市甲級オフィス不動産の中の希少資産であり、北楼、南楼と音楽ホールから構成されています。今回の買収の標的は合生国際ビルの北楼で、総建築面積は75930平方メートルで、そのうち地上56160平方メートル、地下は19770平方メートルで、268の地下駐車スペースと30の地上駐車スペースが含まれています。

取引では、トレーダーを支援する役割を果たしているデードヤング銀行の評価によると、今回の取引経歴の交渉停止、主要人員の変動、二回の国内株式の上場、資産の剥離、歴史的な遺留問題の整理などの変化は、史上最も複雑な不動産の買収合併プロジェクトの一つとも言えるが、同時に国内外の協力企業が外資独資企業及び共同投資に変わった経典事例でもある。

弘毅投資は公式微信によると、プロジェクトの受け渡しに伴って、弘毅不動産金融と合作側は共同出資してプロジェクト価値増値の方案を更に全面的に実施し、二環内の希少な低豪華で精緻な事務製品を作る。改造して昇格させた後、プロジェクトは多くのハイライトを展示して、北京の核心区域の標識的価値増値モデルになります。

「お菓子」でも「骨が折れる」です。

この二年間、黒石、凯德、基匯など多くの外資機構はマクロ環境の判断、全世界の資産配置などの角度から考慮して、カナダで中国の商業不動産に投資しています。

彼らは投資の標的を追う時、よくこれらの特徴がある理想型に愛顧されます。都市の核心位置、初期純賃貸料のリターンは4.5%以下ではなく、改造の向上空間があり、きれいな海外持株構造、債権債務がはっきりしています。

総合評価では、合生北楼プロジェクトは貴重な優良資産である。東二環の核心に位置しています。地下鉄二番線の東四十条駅から600メートルぐらいしか離れていません。現在、ビルは中信銀行本店の全棟から賃貸を引き受けて、家賃の収益率は市場の平均レベルより高いです。

しかし同時に、合生北楼プロジェクトも株主背景の大きな違い、単一借家、資産の剥離、関連会社の往来資金の整理などの現実的な問題に直面しており、多くの資金が豊富な外資機構は望ましくない。

このプロジェクトは実はもう長い間市場上に漂着しています。ある取引はすでに契約されていますが、契約レベルでは最終的にはやっていませんでした。取引に近い関係者は21世紀の経済報道に対して語った。

この取引の最大の難点は取引構造が複雑すぎることです。これは珍しい国内外の協力企業がWFOE（外資独資企業）に転換した不動産の合併取引で、法務、財務の仕事が繁雑で、同時に多方面の株主、国内外銀団のローンに関連しています。

具体的には、合生北楼はもともと中外合作プロジェクトであり、3つの異なる性質の株主に直面しています。このうち、海外会社は合計でプロジェクト98.9%の株式を持ち、90%の権益に対応する。国内会社はプロジェクトの1.1%の株式を持ち、10%の権益に対応する。

外資機関にとって、海外の株式の買い付けは得意です。しかし、国内の株式取引においては、難題に直面しています。合生北楼プロジェクトの1.1%の株式の所有者は北京東方文化資産経営会社で、その背後にある持株株主は北京市東城区国資委員会です。国有企業の株式譲渡に関わるため、北交所の上場プロセスを歩く必要があり、全体の過程は不確実性に満ちています。

一方、合生北楼プロジェクトは長期的に開発会社が保有しており、関連会社間の資金調達は通常より柔軟である。今は取引ができるために、関連会社の取引金を整理して、帳簿がはっきりしていて、銀行ローンの要求と基金投資の風控の要求に合致しています。ビルの歴史が長いので、財務法務問題全体も通常のプロジェクトよりずっと複雑です。

バイヤーはなぜ弘毅投資連合体ですか？

弘毅投資は今回の取引の主要な参加者の一つです。調査によると、弘毅投資は2003年に設立され、管理資金の規模は800億人民元で、PE、不動産金融、公募基金、ヘッジファンド、革新投資などの業務を持っています。過去五六年間、弘毅はPE業務を引き続き発展させながら、不動産金融業務チームを静かに構築し、第一線の都市の商業不動産投資に専念し、特殊資産、資産証券化などの方向をカバーしています。

現在、弘毅不動産金融はすでにドル基金の一つが脱退を実現しており、IRRは28.5%に達している。両管理中の人民元ファンドは国内最古の人民元ブラインド不動産基金で、弘毅投資主導の外部協力基金を加え、弘毅不動産金融はすでに第一線の都市の商用不動産資産を管理しています。

商業用不動産投資の分野で、弘毅不動産金融は三つの投資方向に集中しています。老朽資産の生産を促す「老朽資産のアップグレード・改造」、新経済駆動の「潜在資産運営の向上」、レバレッジによる「圧力資産の割引買収」です。

合生北楼プロジェクトは明らかに「老朽資産のアップグレード・改造」の方向に属しています。早ければ2017年末に、弘毅投資はこのプロジェクトと接触したことがあります。最終的には外資系の団体とこのプロジェクトを取った。

弘毅が投資している外資のパートナーは誰ですか？弘毅氏は公式ニュースで、このパートナーが長期的にアジア太平洋地域の付加価値投資に力を入れていることに言及した。以前のメディアによると、不動産投資グループのAEWと弘毅の投資提携で不動産を買収したという。

上記の関係者は21世紀の経済報道に対して、弘毅投資とこの外資機構は以前に提携の基礎がありました。大きなプロジェクトの取引を進める中で、双方の信頼関係は貴重なものとなっています。

同時に、弘毅投資と外資機構もそれぞれの優位を発揮して、境界内の国外の両端から取引を協力して順調に完成します。その中で、外資機構の主要価値は資金の面にあり、取引に安定した海外資金を提供できる。弘毅投資も取引のために海外資金を提供しましたが、そのより大きな価値は国内株式取引、資産改造、投資などの面にあります。国有企業の制度改革出身の弘毅投資をして、国有企業の持分譲渡の面で経験があり、資源を快速に協調し、国資の上場取引の完成を推進することができます。

「弘毅は国有企業の制度改革の名声を得たほうがいいです。外資系ファンドに換金すれば、こんなに効率が高くないかもしれません。上記の関係者は21世紀の経済報道に対して語っています。

疫病の下、取引の決意を減らさない。

また注意すべきなのは、この2年間の取引が続いて、最終的には新冠肺炎の疫病状況の特殊な背景の下で受け渡しを完成して、全体の受け渡しの難しさは普通の状況よりずっと大きいです。

具体的には、取引の主な参加者は北京、広州、香港の複数の地域に分布しており、すべての引継ぎ手配、署名確認作業は同時に行う必要があります。同時、取引は境界内の国外の4つの5つの銀行のローンの協調に関連して、すべてのこれらは2月28日当日に同時に完成しなければなりません。

しかし、疫病の原因で、ほとんどの人は家で仕事をするしかないです。最後に、弘毅チームは快速かつ柔軟な対応を選択しました。彼らは香港現地のチーム、弁護士資源、パートナーの支持を借りて、各種の通信手段の協力を得て、無事に長距離通信を完成しました。同時に、弘毅北京チームもプロジェクト現場に派遣して、相手と資料の引継ぎを行いました。

「時間が迫っていて、ストレスがたまっていて、一時は毎日深夜1時か2時まで仕事をしていましたが、結果はとてもよかったです。」弘毅不動産金融部投資総監督の厳因さんはこのために喜んでいます。

疫病は受け渡しそのものにストレスを与えるだけでなく、オフィスビルの市場の活性化にも影響を与えます。業界関係者によると、短期的にはオフィスビル市場が衝撃を受けたという。しかし、第一線の都市の優れたオフィス不動産にとって、中長期的には大きな疫病の影響を受けません。

受け渡しの完了は、プロジェクトのアップグレードと改造の開始を意味します。調査によると、過去三五年間に、弘毅不動産金融はすでに北京、上海、深センにinhouse運営チームを配置しており、十数個の不動産プロジェクトの改造と企業誘致の運営を担当しています。その中で蓄積された経験は、合生北楼プロジェクトの中で発揮されます。

プロジェクト取引の過程で、私達はすでにビル内部の改造設計案を同時に進めました。全体の方案の設計は非常にエキサイティングで、私達はビルに対して機能調整、空間最適化を行います。未来市場上に現れたら、その全体の価値を高めます。厳因は21世紀の経済報道に対して言います。

将来は資産改造において、弘毅投資は運転士役を演じるかもしれません。外資のパートナーは副運転に相当します。直接運転はしていませんが、彼らの信頼と支持も重要です。全体の改造がうまくいけば、ビルは早ければ年内に市場上にデビューする。その際、中信銀行本店は中国尊に移転するため、合生北楼も新たに対外賃貸に出す予定です。